3~4月，是房企2018年年報(bào)集中發(fā)布期。年報(bào)可以看作是上市公司業(yè)績(jī)的生命線，可如實(shí)地反映房企的運(yùn)營(yíng)情況，同時(shí)，也往往會(huì)披露房企未來(lái)的發(fā)展方向或目標(biāo)。

　　作為資金密集型行業(yè)，資金鏈對(duì)于房企而言至關(guān)重要。2019年，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)將迎來(lái)到期高峰。但是隨著去年融資渠道的收緊，諸多房企在境內(nèi)的發(fā)債受到了影響，而境外發(fā)債的成本進(jìn)一步走高。如果回款與投資未能及時(shí)跟上，未來(lái)3年間，房企的資金面顯然會(huì)面臨更大的壓力。
 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)對(duì)部分典型上市房企年報(bào)的研訊，分析2019年房企償債潮的成因以及高息債“救急”的后果，試圖提供一個(gè)行業(yè)的觀察視角，厘清在短債密集到期之時(shí)，房企的應(yīng)對(duì)、處置方式以及后續(xù)的影響。

　　這是房地產(chǎn)行業(yè)最好的時(shí)代，或許也是最壞的時(shí)代。在經(jīng)歷了跌宕起伏的樓市行情之后，不少房企為2018年交出了一張“都挺好”的答卷，在盈利與規(guī)模上都上了一個(gè)臺(tái)階。

　　在過(guò)去的這一年，由于市場(chǎng)環(huán)境的變化，一些激進(jìn)的房企在調(diào)控與融資的重壓下，也短暫地面臨了資金的“陣痛”——與之隨行的是凈負(fù)債率的居高不下和可能面臨的凈利潤(rùn)率下滑。因而多數(shù)遇到危機(jī)的房企，不得不通過(guò)引入戰(zhàn)投、變賣(mài)資產(chǎn)等方式來(lái)渡過(guò)難關(guān)。

　　冰與火之間，折射出房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下的發(fā)展趨勢(shì)。2019年，很多房企開(kāi)始把資金安全放置于首位，在抓緊回款、促進(jìn)銷(xiāo)售等方面狠下功夫，將“現(xiàn)金為王”當(dāng)作第一信條。

　　“現(xiàn)金為王”的考量

　　對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)資金密集型的行業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流的重要性不言而喻，尤其是在行業(yè)整體下行的背景下更是如此。

　　當(dāng)下，行業(yè)整體的負(fù)債率已經(jīng)漲至高位。數(shù)據(jù)顯示，A股上市的131家房企中，2018年第三季報(bào)負(fù)債合計(jì)7.89萬(wàn)億元，較2017年年底的6.6萬(wàn)億元，增長(zhǎng)19.5%。

　　另一個(gè)方面，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤(rùn)率出現(xiàn)了一定程度的下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，76家已經(jīng)發(fā)布2018年年報(bào)的房企中，A股房企凈利潤(rùn)率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。

　　負(fù)債率高企而利潤(rùn)率走低，諸多房企采取了相應(yīng)的措施，比如，更加強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)金為王”。在萬(wàn)科2018年的業(yè)績(jī)推介會(huì)上，針對(duì)公司負(fù)債有所上升的問(wèn)題，萬(wàn)科首席財(cái)務(wù)官孫嘉提出，萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)模式是現(xiàn)金為王、現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的管理模式，公司自始至終希望保持穩(wěn)健的負(fù)債水平。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，一些大型房企在今年開(kāi)年之后即開(kāi)始了“搶收計(jì)劃”與“去庫(kù)存計(jì)劃”，其背后都顯示出以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的目標(biāo)導(dǎo)向。

　　典型的如泰禾，在開(kāi)年之后就發(fā)起了“1號(hào)搶收計(jì)劃”，最終帶來(lái)10000組來(lái)訪，實(shí)現(xiàn)單月認(rèn)購(gòu)50億元，為這家資金鏈緊張的房企減輕了一定的壓力。

　　另一家龍頭房企也在梳理各個(gè)城市公司去化較差、投資收益率較低的項(xiàng)目，發(fā)起了“去庫(kù)存”的計(jì)劃，并定期考核各個(gè)一線公司的完成情況。“對(duì)于未來(lái)，我們已經(jīng)很謹(jǐn)慎了。”一名此房企的內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　“過(guò)去幾年，貨值驅(qū)動(dòng)下，不少房企規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的同時(shí)，庫(kù)存也劇增。減少庫(kù)存，快速回籠資金是每家房企都在努力干的事情，資金鏈緊張的會(huì)顯得更加迫切。”明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)分析認(rèn)為。

　　而在另一個(gè)衡量房企投資力度的指標(biāo)上，基本面也正在向著更穩(wěn)健的方向發(fā)展。在此前行業(yè)加杠桿的大背景下，多數(shù)房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額均為負(fù)數(shù)，而今年有不少房企這一指標(biāo)均已回正，例如萬(wàn)科、泰禾等。

　　中指院的數(shù)據(jù)也指出，2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額均值為15.7億元，相比上年提升顯著。

　　窗口期融資的危與機(jī)

　　雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒(méi)有變化，但今年以來(lái)融資方面對(duì)于房企發(fā)債仍然有所放開(kāi)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年3月，85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環(huán)比上升18.5%，同比增長(zhǎng)13.7%。

　　融資成本上也處于較低的水平。3月份主流房企的境外融資成本在6%到8%之間，境內(nèi)發(fā)債成本多在5%以內(nèi)；單月來(lái)看，2019年3月房企境外債券融資成本6.77%，達(dá)到2018年下半年以來(lái)的最低值。

　　這意味著，無(wú)論是從規(guī)模還是成本兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，目前都是發(fā)債的一個(gè)窗口期，尤其是在大量短債即將到期的情況下，許多房企發(fā)債的主要目的都是“借新還舊”。

　　例如，恒大于4月15日公布的增發(fā)10億美元優(yōu)先票據(jù)，恒大即表示增發(fā)10億美元債券目的是為現(xiàn)有債務(wù)再融資及用作資本支出，剩余部分用作一般公司用途。

　　又如，3月1日，雅居樂(lè)公告，已于2月28日發(fā)行于2022年到期、5億美元、利率6.7%的優(yōu)先票據(jù)，所得款項(xiàng)用于為若干現(xiàn)有負(fù)債再融資。

　　協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，對(duì)于很多房企而言，在這個(gè)窗口期發(fā)債不是“選擇”而是“必須”，因?yàn)榇饲鞍l(fā)過(guò)很多美元債如今沒(méi)有足夠資金償還，所以趁市場(chǎng)氛圍還可以的時(shí)候繼續(xù)發(fā)債。

　　一名承接房企發(fā)債業(yè)務(wù)的人士也指出，目前發(fā)債是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，利率方面有一些空間，“當(dāng)然一些資金需求比較強(qiáng)烈的房企，利率稍高點(diǎn)也能接受”。

　　但是在樓市企穩(wěn)的背景下，如果其他的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)沒(méi)有進(jìn)行合格的管控，高息債對(duì)整體資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)仍不得不警惕。“高息債本身就已經(jīng)代表債權(quán)人注意到這個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)了，因而才會(huì)尋求高利息。”一名不愿具名的地產(chǎn)分析師指出。

　　因而在這種背景下，頻密發(fā)債的企業(yè)仍應(yīng)該在回款與銷(xiāo)售計(jì)劃上發(fā)力，畢竟這是最不需要成本的資金。“加速回籠資金、短平快地去庫(kù)存，這是比較穩(wěn)妥的做法。”上述分析師表示。