3月3日，廣州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)的若干措施》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干措施》)，共提出48條舉措，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面，規(guī)定商服類(lèi)項(xiàng)目不再限定銷(xiāo)售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。

　　時(shí)隔一年多再次松綁

　　所謂商服類(lèi)項(xiàng)目，是指商業(yè)、辦公項(xiàng)目。在住宅限購(gòu)的大環(huán)境下，部分商服類(lèi)項(xiàng)目被設(shè)計(jì)成酒店式公寓、公寓式辦公等“類(lèi)住宅”銷(xiāo)售。

　　《若干措施》提出，優(yōu)化商服類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售管理，商服類(lèi)項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類(lèi)項(xiàng)目不再限定銷(xiāo)售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。優(yōu)化完善商品房預(yù)售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請(qǐng)劃撥商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)資金。

　　這是時(shí)隔一年多之后，廣州商服類(lèi)項(xiàng)目調(diào)控政策的第二次松動(dòng)。2018年12月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于完善商服類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的意見(jiàn)》，該意見(jiàn)對(duì)2017年發(fā)布的《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》(穗府辦函〔2017〕65號(hào))中第三條第(三)項(xiàng)的政策進(jìn)行了調(diào)整。

　　具體來(lái)看，2017年的廣州“330政策”限制了商服類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用，規(guī)定未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變?yōu)榫幼∮猛?；最小分割單元不得低?00平方米，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位。2018年底，廣州推出新的規(guī)定：2017年3月30日前(含當(dāng)日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認(rèn)書(shū)或經(jīng)公告確認(rèn)土地出讓成交日為準(zhǔn))房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類(lèi)物業(yè)不再限定銷(xiāo)售對(duì)象，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商服類(lèi)物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這次政策是在2018年政策的基礎(chǔ)上將不限售的商服類(lèi)項(xiàng)目范圍擴(kuò)大，且可以賣(mài)給個(gè)人，沒(méi)有最小面積規(guī)定。

　　商務(wù)公寓被“嚴(yán)格調(diào)控”

　　其實(shí)，商務(wù)公寓等商服類(lèi)項(xiàng)目在許多城市都被“嚴(yán)格調(diào)控”。在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，商務(wù)公寓等產(chǎn)品一直被看作“類(lèi)住宅”，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的組成部分。由于不限購(gòu)不限貸，這些公寓還曾是投資客“狂歡”的空間。

　　近兩年來(lái)，深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)的政策調(diào)整不斷。2018年，深圳“731”樓市調(diào)控指出，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)@條調(diào)控措施仍在生效。不過(guò)，就在去年年底，深圳取消此前出臺(tái)的商務(wù)公寓“只租不售”限制。2018年深圳“731”樓市調(diào)控指出，開(kāi)發(fā)商在各類(lèi)新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓只租不售。

　　此前，《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》(征求意見(jiàn)稿)公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，《通知》對(duì)可實(shí)施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進(jìn)行了限定?！锻ㄖ愤€明確，考慮到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶(hù)型為主，且在不改變土地性質(zhì)的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調(diào)整為商務(wù)公寓功能。

　　值得注意的是，在深圳的商務(wù)公寓市場(chǎng)里有一種工業(yè)配套宿舍的“類(lèi)公寓”產(chǎn)品，甚至只需要“現(xiàn)場(chǎng)”注冊(cè)公司就可購(gòu)買(mǎi)，由于價(jià)格相對(duì)同類(lèi)型公寓產(chǎn)品低，因此吸引了不少投資者。不過(guò)，《深圳市工業(yè)樓宇及配套用房轉(zhuǎn)讓管理辦法》已于2月1日起正式實(shí)施，上述通過(guò)注冊(cè)公司的方式購(gòu)買(mǎi)工業(yè)樓宇或配套宿舍用于居住的操作方式得到了針對(duì)性的規(guī)范。

　　其中，對(duì)于工業(yè)配套宿舍的受讓人資格條件，《辦法》進(jìn)行了規(guī)范，要求須為在配套宿舍所在行政區(qū)內(nèi)持有廠房(不少于1000平方米)或者研發(fā)用房(不少于300平方米)的企業(yè)，且該企業(yè)購(gòu)買(mǎi)配套宿舍后，其持有的配套宿舍的總面積不得超過(guò)該企業(yè)在配套宿舍所在行政區(qū)內(nèi)持有工業(yè)樓宇建筑面積的30%。如某家企業(yè)欲在福田區(qū)購(gòu)買(mǎi)工業(yè)配套宿舍，必須滿(mǎn)足這樣的條件：在福田持有廠房(不少于1000平方米)或者研發(fā)用房(不少于300平方米)，且該企業(yè)購(gòu)買(mǎi)配套宿舍后，其持有的配套宿舍的總面積不得超過(guò)該企業(yè)在福田區(qū)內(nèi)持有工業(yè)樓宇建筑面積的30%。該企業(yè)如果只是在福田區(qū)持有寫(xiě)字樓，就不具備購(gòu)買(mǎi)配套宿舍資格。

　　記者也發(fā)現(xiàn)，深圳市場(chǎng)上原本需要注冊(cè)公司就能購(gòu)買(mǎi)的“類(lèi)公寓”產(chǎn)品不在少數(shù)。在羅湖清水河片區(qū)，一處新公寓項(xiàng)目正是標(biāo)榜需要注冊(cè)公司才能購(gòu)買(mǎi)，目前45平方米的復(fù)式單位售價(jià)為170萬(wàn)元左右，折合不到每平方米4萬(wàn)元。而在臨近的筍崗片區(qū)，一些在售的正規(guī)商務(wù)公寓項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到每平方米6.5萬(wàn)元至7.5萬(wàn)元。

　　廣州出招，有較強(qiáng)的示范效應(yīng)

　　可以預(yù)見(jiàn)，廣州推出的新措施能緩解商服類(lèi)項(xiàng)目企業(yè)的資金壓力，有望對(duì)商服類(lèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)很大的拉動(dòng)作用。

　　受新冠肺炎疫情的影響，多地在“房住不炒”定位不變的前提下，在近期調(diào)整了房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，截至目前已有超50個(gè)省市在供給側(cè)和需求側(cè)密集出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策，以提振市場(chǎng)信心，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

　　除了商服類(lèi)項(xiàng)目的政策調(diào)整，廣州此次提出的“48條措施”還有哪些要點(diǎn)？

　　記者注意到，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面，措施還提出加大住房租賃市場(chǎng)扶持力度，加快撥付對(duì)住房租賃企業(yè)的獎(jiǎng)補(bǔ)資金。

　　有市場(chǎng)人士認(rèn)為，租賃市場(chǎng)往往在春節(jié)后迎來(lái)租賃的黃金時(shí)期，但是受疫情影響，長(zhǎng)租公寓的空置率較往年相比都有不同程度的上升，這有不少租客因?yàn)橐咔楣芸氐脑?，但新增租賃市場(chǎng)確實(shí)因?yàn)橐咔槎?，?yīng)該降低疫情對(duì)行業(yè)的影響，推動(dòng)租賃企業(yè)穩(wěn)步恢復(fù)發(fā)展。

　　此外，“48條措施”還提出了提振汽車(chē)消費(fèi)。針對(duì)疫情期間市民自駕通勤的需求，加快推進(jìn)落實(shí)2019年6月明確的新增10萬(wàn)個(gè)中小客車(chē)指標(biāo)額度工作，并視情況研究推出新增指標(biāo)。2020年3月至12月底，按照鼓勵(lì)技術(shù)先進(jìn)、安全可靠原則，在使用環(huán)節(jié)對(duì)個(gè)人消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)新能源汽車(chē)給予每車(chē)1萬(wàn)元綜合性補(bǔ)貼。推進(jìn)汽車(chē)更新?lián)Q代，對(duì)置換或報(bào)廢二手車(chē)的消費(fèi)者，在廣州注冊(cè)登記的汽車(chē)銷(xiāo)售企業(yè)購(gòu)買(mǎi)“國(guó)六”標(biāo)準(zhǔn)新車(chē)，每輛給予3000元補(bǔ)助。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州是一線(xiàn)城市中第一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行定向放松的城市，有較強(qiáng)的示范效應(yīng)，但類(lèi)似政策的發(fā)布也說(shuō)明局部庫(kù)存壓力在增大，尤其是商服類(lèi)項(xiàng)目。通過(guò)此次松綁，客觀上激活了此類(lèi)物業(yè)的去庫(kù)存，有助于相關(guān)商辦類(lèi)企業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售，減少資金壓力。此外，對(duì)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行補(bǔ)貼和扶持屬于全國(guó)首創(chuàng)，近期全國(guó)多地的政策調(diào)整多聚焦在開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)，考慮到租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要性，后續(xù)確實(shí)可強(qiáng)化對(duì)房屋租賃企業(yè)的扶持。