原標(biāo)題:長(zhǎng)期回報(bào)可觀 三方面入手優(yōu)選REITs標(biāo)的
2020年可稱之為國(guó)內(nèi)公募REITs元年,發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)今年相繼出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》等監(jiān)管文件,其他監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照通知規(guī)劃各司其職,共同完善試點(diǎn)項(xiàng)目遴選相關(guān)配套措施,加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的業(yè)務(wù)過(guò)程監(jiān)管,并結(jié)合實(shí)踐情況,適時(shí)完善法律制度保障。截至9月末,我國(guó)REITs試點(diǎn)的頂層設(shè)計(jì)及核心配套文件已基本成型,試點(diǎn)工作有條不紊進(jìn)行中。
REITs產(chǎn)品在海外具有較悠久的歷史,起源于1960年美國(guó)國(guó)會(huì)頒布《美國(guó)1960年美國(guó)稅法典》,確立REITs的法律地位。根據(jù)Nareit數(shù)據(jù),截至2020年10月,F(xiàn)TSE REITs美國(guó)指數(shù)凈市值已達(dá)約1.4萬(wàn)億美元。
從投資形式來(lái)看,REITs可以分為權(quán)益型、質(zhì)押型和混合型。權(quán)益型REITs指直接投資房地產(chǎn),通過(guò)租金和買賣收入賺取利潤(rùn);質(zhì)押型REITs指通過(guò)購(gòu)買或發(fā)起抵押貸款或抵押貸款證券為房地產(chǎn)提供融資,并從中獲利;混合型REITs兼有權(quán)益型和質(zhì)押型的特點(diǎn),綜合以上兩種業(yè)務(wù),除收取不動(dòng)產(chǎn)的租金外,也從事放款業(yè)務(wù)。截至2019年末,全美共有219只REITs,合計(jì)規(guī)模1.33萬(wàn)億美元;其中,權(quán)益型REITs有179只,規(guī)模1.25萬(wàn)億美元,占主導(dǎo)地位。
從REITs指數(shù)與股票指數(shù)走勢(shì)對(duì)比來(lái)看,REITs長(zhǎng)期回報(bào)可觀,1972年至今,REITs年化收益為9.12%,略低于納斯達(dá)克指數(shù)的9.78%,高于標(biāo)普500指數(shù)的7.35%。近幾年,REITs表現(xiàn)較為一般,近三年REITs、標(biāo)普500和納斯達(dá)克指數(shù)年化收益率分別為1.68%、8.29%和17.49%。尤其是今年以來(lái)REITs受到疫情沖擊較大,表現(xiàn)大幅弱于同期標(biāo)普和納斯達(dá)克指數(shù),2020年REITs、標(biāo)普500和納斯達(dá)克指數(shù)收益率分別為-16.51%、1.21%和21.61%。
在此次《指引》推出公募基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs之前,已有基金公司此前推出過(guò)國(guó)內(nèi)首只公募REITs,即2015年7月6日成立的鵬華前海萬(wàn)科REITs,該產(chǎn)品以深圳前海地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn),面向公眾募集并在深交所掛牌交易。據(jù)招募說(shuō)明書顯示,鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉期為10年,期滿后轉(zhuǎn)為上市開放式基金?;鸬耐顿Y組合比例為:投資于確定的、單一的目標(biāo)公司股權(quán)(萬(wàn)科前海企業(yè)公館)的比例不超過(guò)基金資產(chǎn)的50%,基金通過(guò)增資方式持有目標(biāo)公司股權(quán)至2023年7月24日,獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間,前海企業(yè)公館項(xiàng)目100%的實(shí)際或應(yīng)當(dāng)取得的除物業(yè)管理費(fèi)收入之外的營(yíng)業(yè)收入。除了獲得萬(wàn)科前海企業(yè)公館項(xiàng)目收益,股權(quán)方面則是逐步退出?;饝?yīng)分別在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳萬(wàn)科或深圳萬(wàn)科指定的關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓14%、18%、17.5%和0.5%的公司股權(quán),直至全部股權(quán)退出。業(yè)績(jī)方面,鵬華前海萬(wàn)科REITs從2015年7月成立至2020年11月13日,復(fù)權(quán)單位凈值為1.3674元,年化收益率為6.01%。除了投資于境內(nèi)的REITs,公募基金在QDII產(chǎn)品中,也有布局海外REITs的產(chǎn)品,目前嘉實(shí)、廣發(fā)、上投摩根、南方等6家基金公司發(fā)行了該類產(chǎn)品,截至三季度末合計(jì)規(guī)模6.25億元。
隨著試點(diǎn)工作的持續(xù)推進(jìn),相關(guān)政策對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目資質(zhì)作出明確要求,包括資產(chǎn)所處區(qū)域、行業(yè),并且重點(diǎn)關(guān)注底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流來(lái)源和經(jīng)營(yíng)狀況,涉及資產(chǎn)權(quán)屬、運(yùn)營(yíng)時(shí)間和狀況、現(xiàn)金流來(lái)源、派息能力、合規(guī)性等多方面。同時(shí),對(duì)公募REITs產(chǎn)品要素也做出明確規(guī)定,明確采取“公募+ABS”的交易結(jié)構(gòu),并且在投資范圍、運(yùn)作模式、管理人條件、盡調(diào)評(píng)估流程、發(fā)行方式、戰(zhàn)略配售等方面均提出了細(xì)致要求。首批公募REITs產(chǎn)品的推出指日可待。
公募REITs有利于穩(wěn)投資、補(bǔ)短板,有利于降杠桿、高效利用存量資產(chǎn),并且提供一種居民儲(chǔ)蓄的投資轉(zhuǎn)化,為中等風(fēng)險(xiǎn)中等收益的新型產(chǎn)品,極大地豐富了投資人資產(chǎn)配置組合的可選標(biāo)的。從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,挑選優(yōu)質(zhì)的REITs產(chǎn)品需要從以下幾個(gè)方面入手:
一是基礎(chǔ)資產(chǎn)分析。優(yōu)選核心地段的物業(yè),關(guān)注物業(yè)的建造標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施的完善性,選擇出租率較高、且租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕的項(xiàng)目;二是原始權(quán)益人分析。選擇頭部企業(yè),股東實(shí)力強(qiáng)大,且外部評(píng)級(jí)較高的開發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商,檢查其財(cái)務(wù)狀況,關(guān)注盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力,并著重和同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做對(duì)比;三是增信措施分析。REITs產(chǎn)品通常具備的增信措施主要有:優(yōu)先和次級(jí)的分層,保證擔(dān)保/差額補(bǔ)足義務(wù)、回售條款及流動(dòng)性支持等。
通過(guò)上述風(fēng)險(xiǎn)分析框架,能夠幫助投資人快速切入REITs產(chǎn)品分析,選出優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),把握投資機(jī)會(huì)。
(文章來(lái)源:中國(guó)證券報(bào))