通脹高燒不退，美國(guó)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力似乎依舊強(qiáng)勁。美國(guó)商務(wù)部近期公布的1月零售報(bào)告顯示，零售銷售額環(huán)比增長(zhǎng)3.8%，增速創(chuàng)下10個(gè)月新高，同比增速13%。

　　為何1月零售數(shù)據(jù)尚未反映40年來(lái)超高通脹水平？仲量聯(lián)行零售咨詢團(tuán)隊(duì)總裁賈吉(Naveen Jaggi)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，1月美國(guó)疫情緩解，消費(fèi)者渴望外出消費(fèi)，以釋放積壓的需求和仍然充裕的儲(chǔ)蓄，故各行業(yè)的零售銷售實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　全美房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì)(NAREIT)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家施努爾(Calvin Schnure)亦在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，整體而言，美國(guó)家庭的財(cái)務(wù)狀況仍然穩(wěn)健，支持其繼續(xù)增加支出。“不少美國(guó)人的財(cái)富有所增長(zhǎng)，無(wú)論來(lái)自薪資、投資或者房產(chǎn)增值，美國(guó)家庭有能力并樂(lè)意消費(fèi)，以提振美國(guó)經(jīng)濟(jì)。”他還指出，隨著1月中下旬美國(guó)新增確診病例顯著下降，線上線下零售銷售均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭良好。

　　美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)需求見(jiàn)長(zhǎng)

　　同時(shí)，美國(guó)對(duì)零售空間的需求也見(jiàn)復(fù)蘇。

　　施努爾表示，疫情首年看到的關(guān)店、破產(chǎn)、空置現(xiàn)象在2021年下半年時(shí)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，2021年下半年對(duì)零售空間的需求達(dá)到5730萬(wàn)平方英尺，是自2016下半年即五年來(lái)的最強(qiáng)半年需求增長(zhǎng)；零售物業(yè)空置率由2021年一季度的5.2%降至四季度的4.6%，接近疫情前水平，2019年年底時(shí)零售物業(yè)空置率為4.5%。

　　賈吉補(bǔ)充表示，零售商業(yè)地產(chǎn)的租賃需求主要由餐廳、折扣店、雜貨店等零售商主導(dǎo)。根據(jù)仲量聯(lián)行提供給第一財(cái)經(jīng)的報(bào)告，2021年商場(chǎng)客流量同比上升32.2%，郊區(qū)商場(chǎng)客流量已率先恢復(fù)至2019年水平。賈吉稱，“盡管疫情尚未結(jié)束，消費(fèi)者已逐步適應(yīng)新常態(tài)，加之限制措施進(jìn)一步減碼，經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)改善，上述利好將推動(dòng)零售額繼續(xù)增長(zhǎng)。我們預(yù)計(jì)，2022年將是零售業(yè)強(qiáng)勁的一年。”

　　通脹何時(shí)才能大幅降溫

　　3月10日，美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局公布最新消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)，2月CPI年率錄得7.9%，為1982年1月以來(lái)新高。不少分析師預(yù)計(jì)，烏克蘭局勢(shì)引發(fā)的大宗商品上漲，將進(jìn)一步推高本就居于40年高位的通脹，未來(lái)幾個(gè)月可能看到上述指標(biāo)破8，且不會(huì)很快見(jiàn)頂。

　　與此同時(shí)，消費(fèi)者信心徘徊在十年低位。美國(guó)3月密歇根大學(xué)消費(fèi)者信心指數(shù)初值進(jìn)一步降至59.7，創(chuàng)2011年9月以來(lái)新低，消費(fèi)者一年期通脹預(yù)期飆升至5.4%。

　　施努爾對(duì)通脹飆升感到擔(dān)憂。“通常當(dāng)物價(jià)居高不下，經(jīng)濟(jì)往往惡化，部分原因是通脹可以傷害購(gòu)買(mǎi)力，打亂企業(yè)的商業(yè)計(jì)劃，更重要的是，如果美聯(lián)儲(chǔ)采取激進(jìn)措施抑制通脹，可令經(jīng)濟(jì)放緩甚至陷入衰退。”

　　不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家將此輪通脹與20世紀(jì)70年代美國(guó)大通脹進(jìn)行類比，施努爾認(rèn)為，當(dāng)前，無(wú)論商業(yè)運(yùn)作、家庭儲(chǔ)蓄還是金融體系的健康程度都遠(yuǎn)超當(dāng)年，經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁，通脹看上去仍像是疫情突襲造成的短期影響。“CPI數(shù)據(jù)分別報(bào)告了商品和服務(wù)兩方面的價(jià)格變化，前者是供應(yīng)鏈瓶頸引發(fā)的，相信隨著時(shí)間的推移可以得到緩解，更可能是短期的；而服務(wù)價(jià)格在疫情期兩年整體來(lái)看反而是下降的。”

　　疫情初期，服務(wù)業(yè)尤其是人員聚集型服務(wù)業(yè)遭遇毀滅性打擊，需求斷崖式下跌，服務(wù)價(jià)格普遍出現(xiàn)回落。隨著疫苗廣泛普及和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)重啟，直至2021年二季度，交通運(yùn)輸、食品、住宿等各項(xiàng)服務(wù)價(jià)格才呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)，且隨著變異毒株頻出，價(jià)格回升亦有反復(fù)。

　　“貢獻(xiàn)服務(wù)價(jià)格飆升的重要因素是薪資走高，后者對(duì)通脹的作用更加持久，鑒于目前的通脹主要由商品漲價(jià)所引發(fā)，美聯(lián)儲(chǔ)似乎也意識(shí)到這一點(diǎn)，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)最終將會(huì)安全著陸，只是會(huì)發(fā)生在今年下半年或是明年上半年還不得而知。”施努爾表示。

　　被問(wèn)及通脹何時(shí)才能大幅降溫，施努爾稱需要觀察供應(yīng)鏈改善的進(jìn)度。“這不僅涉及美國(guó)，還有國(guó)際航運(yùn)、制造，生產(chǎn)還有賴亞洲國(guó)家。通脹前景取決于生產(chǎn)和供應(yīng)的所有環(huán)節(jié)能多快正?；?。一年前很少有人預(yù)期供應(yīng)鏈瓶頸會(huì)像當(dāng)前這么嚴(yán)峻，雖然跡象顯示碼頭運(yùn)作越來(lái)越順暢，運(yùn)輸時(shí)間也有縮短，供應(yīng)鏈正在復(fù)蘇，但風(fēng)險(xiǎn)正常化需要更長(zhǎng)時(shí)間，如果那樣，高通脹可能從今年下半年延續(xù)至2023年。”

　　Reits為何能有效抵御通脹

　　美國(guó)在20世紀(jì)70年代曾經(jīng)歷高達(dá)13%的超高通脹期，不過(guò)自1990年以來(lái)，通脹率鮮有超過(guò)3%。據(jù)NAREIT的數(shù)據(jù)，在高通脹(通脹率大于等于6.9%)和溫和通脹(通脹率介于2.5%-6.9%)時(shí)期，房地產(chǎn)信托投資基金(Reits)回報(bào)均高于標(biāo)普500指數(shù)，而在低通脹時(shí)期(通脹率小于等于2.5%)，Reits表現(xiàn)則略遜于標(biāo)普500指數(shù)。其中，在高通脹且物價(jià)上行的12個(gè)月期間，Reits有80%以上的時(shí)間跑贏標(biāo)普500指數(shù)。

　　施努爾向第一財(cái)經(jīng)記者解釋了Reits能有效抵御通脹的三點(diǎn)理由。首先，Reits持有物業(yè)，租金、房?jī)r(jià)都會(huì)隨物價(jià)上漲而走高，且幅度通常高于通脹；其次，Reits派息頻繁；第三，Reits對(duì)利率不敏感，即便在利率上行的環(huán)境下，Reits產(chǎn)品不易受貨幣政策影響。

　　“我們處在一個(gè)高度不確定時(shí)期，不過(guò)就像我此前所述，美國(guó)經(jīng)濟(jì)并未崩盤(pán)仍然穩(wěn)健，當(dāng)公共衛(wèi)生危機(jī)過(guò)去，經(jīng)濟(jì)就能復(fù)蘇。”施努爾稱。