“目前的行業(yè)環(huán)境實際上更有利于REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)未來的發(fā)展。因為REITs的應用有助于未來房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，并為其提供重要的支持與方向。”

　　3月23日，招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金(1503.HK，以下簡稱“招商房托”)舉行2021年度業(yè)績會，招商房托非執(zhí)行董事余志良在會上如此說道。

　　自越秀房地產(chǎn)投資信托基金(0405.HK，以下簡稱“越秀房托”)于3月7日發(fā)布2021年業(yè)績報告后，招商房托也在近日提交了過去一年的成績單。

　　在內(nèi)地REITs尚未對房地產(chǎn)打開大門之際，投資于內(nèi)地物業(yè)的港股招商房托、越秀房托持續(xù)受到市場關(guān)注。

　　據(jù)越秀房托披露，截至2021年末，其在港交所、新加坡交易所上市房產(chǎn)基金中，持有規(guī)模最大的中國資產(chǎn)組合。

　　不過，越秀房托主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良在業(yè)績會上透露，今年暫時沒有新的收并購安排。

　　值得注意的是，日前，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布要聞稱，當前，其正會同相關(guān)部委推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。至此，國內(nèi)公募REITs市場規(guī)?；?qū)⑦M一步擴容。

　　穩(wěn)步穿越周期之考題

　　3月22日，招商房托發(fā)布公告稱，2021年公司實現(xiàn)收益總額為4.33億元，同比增長16.9%；物業(yè)收入凈額為3.2億元，同比增長16.9%；可分派收入為1.7億元，同比增長4.8%。

　　目前，招商房托旗下共有5個商業(yè)物業(yè)項目，均位于深圳。過去一年，數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期分別實現(xiàn)收益4748.7萬元、5760.4萬元、5275.5萬元；新時代廣場、深圳招商花園城的收益突破億元，分別同比增長918.9萬元至1.43億元、同比增加2876.5萬元至1.32億元。

　　報告期內(nèi)，招商房托的寫字樓平均出租率為86.9%，同比上升4.7個百分點。

　　據(jù)其披露，招商房托管理人——招商置地資管有限公司正在進行一項對除科技大廈之外的所有物業(yè)實施資產(chǎn)提升的計劃。目前，各項目的升級改造工程正在進行中。

　　值得注意的是，不同于房地產(chǎn)的開發(fā)銷售模式，房托基金的運營更加考驗企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。

　　根據(jù)業(yè)績報告，2021年，招商房托的物業(yè)經(jīng)營開支為1.13億元，物業(yè)管理開支達5550萬元，占物業(yè)經(jīng)營開支的49.3%(最大比重)；營運管理人費用及其他稅項分別占物業(yè)經(jīng)營開支的17%及27.3%?？鄢飿I(yè)經(jīng)營開支后，報告期內(nèi)的物業(yè)收益凈額約為3.2億元；公司融資成本為5930萬元。

　　截至2021年12月31日，招商房托的物業(yè)組合市值增加至67.46億元。

　　提及疫情對房托資產(chǎn)升級改造進度的影響，招商房托管理層表示，“項目改造目前開展順利。后續(xù)將加強管控并尋求各種辦法，將疫情影響降到最低。”

　　作為另一家房托基金上市公司，2021年，越秀房托實現(xiàn)收入為17.97億元，同比增長2.2%；期末出租率約為92%；物業(yè)收入凈額12.98億元，同比減少1.8%；除稅后溢利6.75億元，同比上漲14.9%；分派總額達7.98億元，同比增長23%。

　　截至2021年末，越秀房托的管理產(chǎn)權(quán)面積增加至118.33萬平方米，物業(yè)組合市值規(guī)模增至423.95億元。其物業(yè)組合包含位于廣州的白馬大廈、財富廣場等6個項目，以及位于上海的越秀大廈，位于武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心和位于杭州的維多利商務中心。

　　據(jù)了解，2022年，越秀房托計劃重點投入白馬大廈、城建大廈、維多利廣場、財富廣場、上海越秀大廈和武漢越秀財富中心等項目的資本性改造工程，以此實現(xiàn)物業(yè)保值增值。

　　2021年，越秀房托發(fā)生的融資成本約3.9億元，較2020年減少約1億元。

　　房企海外試水之旅

　　除了港股目前對內(nèi)地物業(yè)的資本性改造，值得注意的是，截至目前，內(nèi)地REITs尚未對房地產(chǎn)打開大門。

　　2021年6月，首批9只公募REITs試點項目在滬深交易所正式上市交易，但也僅限于基礎(chǔ)設施領(lǐng)域。

　　不過，對于設立REITs，部分房企早前就已將其納入考量。

　　2016年上半年，綠地控股集團股份有限公司(600606.SH，以下簡稱“綠地控股”)與新加坡榮耀基金合作設立總值約210億元的REITs，并擬在新加坡證交所主板上市。

　　當年9月，綠地控股旗下戰(zhàn)略性金融投資平臺——綠地金融投資控股集團有限公司(以下簡稱“綠地金融”)宣布，正式成立綠地(亞洲)證券公司。

　　綠地金融首席戰(zhàn)略官李想曾公開表示，為了應對國內(nèi)REITs的發(fā)展歷程，實現(xiàn)商業(yè)資金的回流，綠地金融選擇“出海”。但截至目前，綠地控股的REITs項目落地進展未有相關(guān)消息傳出。

　　不過，其他房企仍在海外試水路上。

　　2021年7月，新城控股集團股份有限公司(601155.SH，以下簡稱“新城控股”)發(fā)布公告稱，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設立信托基金，再申請向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額，以實現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。該事項完成后，公司預計將間接持有上述信托基金51%~55%的信托份額。

　　后續(xù)，新城控股于新加坡設立的間接控股子公司將作為上述擬設立信托基金的管理人，于2021年8月1日或之前，向新加坡交易所遞交上市申請表格，以申請批準該信托基金于新加坡交易所主板上市。

　　事實上，在資產(chǎn)證券化道路上，新城控股此前以吾悅廣場為項目資產(chǎn)，多次嘗試經(jīng)營性物業(yè)貸、CMBS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。但截至目前，亦未有相關(guān)實質(zhì)進展消息傳出。

　　國內(nèi)版房托基金啟航

　　已有相關(guān)企業(yè)對于REITs的實踐外，國內(nèi)公募REITs近日也迎來利好聲音。

　　業(yè)績會上，招商房托管理層也表示，“現(xiàn)在我們已經(jīng)看到不少政策法規(guī)積極推動REITs市場的發(fā)展，相信在不久的將來會成為一個趨勢。”

　　3月18日，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布的要聞顯示，目前，推動基礎(chǔ)設施REITs健康發(fā)展正在進行的工作主要有兩個方面，一是正在研究制定基礎(chǔ)設施REITs擴募規(guī)則；另一方面是抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。

　　其中，針對擴募規(guī)則，證監(jiān)會表示，擴募是REITs產(chǎn)品的重要特性。擴募與首發(fā)一樣，是REITs市場建設不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴募機制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運營主體依托市場機制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進并購活動，更好形成投融資良性循環(huán)。

　　目前，證監(jiān)會正在指導交易所抓緊制定REITs擴募規(guī)則，將適時征求市場意見。

　　同時，證監(jiān)會指出，推進保障性租賃住房REITs項目試點，是落實黨中央、國務院關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利于拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與，促進行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　目前，證監(jiān)會正在會同相關(guān)部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，盡快推動項目落地。

　　記者注意到，早在2021年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》提出，保障性租賃住房是試點的主要行業(yè)之一，包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目。

　　2022年伊始，就有地方開始跟進上述指引。

　　1月30日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》(渝府辦發(fā)〔2022〕21號)，提出開展保障性租賃住房基礎(chǔ)設施REITs試點，鼓勵銀行、資產(chǎn)管理公司、政府產(chǎn)業(yè)基金、企業(yè)年金參與該市租賃住房基礎(chǔ)設施REITs產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售和投資。

　　克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，已有海南省、江西省、福州市、湖南省、無錫市發(fā)文鼓勵發(fā)行保障性租賃住房REITs或申報試點等。

　　北大光華學院于2019年發(fā)布的《中國基礎(chǔ)設施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》顯示，中國存量基礎(chǔ)設施規(guī)模超過100萬億元，若僅將1%進行證券化，即可支撐一個萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設施REITs市場。

　　與此同時，相關(guān)配套措施逐步落地。

　　今年2月8日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知稱，明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

　　事實上，金融機構(gòu)落地實施加大保障性租賃住房建設運營的信貸支持已有先例。

　　今年1月26日，建設銀行與保利集團簽署合作協(xié)議，雙方擬共同搭建住房租賃金融合作平臺，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設運營到公募REITs發(fā)行的全生命周期業(yè)務模式。