《投資時(shí)報(bào)》研究員  李沐陽

　　近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境變化較大。從“信貸全面收緊”到“政策釋放暖意”，地產(chǎn)行業(yè)融資問題牽動(dòng)著一眾房企的生命線。在這種情況下，合能控股有限公司（下稱合能控股）向港交所遞交了招股書，正式踏上IPO之路。

　　合能控股是一家創(chuàng)建于1992年的老牌房地產(chǎn)開發(fā)商，主要業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及管理。

　　該公司以成都為集團(tuán)總部核心，布局西南、華中、華東三大發(fā)展性經(jīng)濟(jì)帶城市。截至2021年8月31日，合能控股在全國(guó)共有63個(gè)處于不同開發(fā)階段的住宅及商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總建筑面積約440萬平方米，項(xiàng)目分別位于成都、重慶、西安、銀川、長(zhǎng)沙、鄭州等城市。

　　查閱合能控股招股書，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，合能控股業(yè)務(wù)十分集中，僅重點(diǎn)開發(fā)西安和成都兩個(gè)城市，公司規(guī)模較小。同時(shí)，該公司還面臨融資難、負(fù)債多、項(xiàng)目實(shí)施難等問題。

　　區(qū)域布局集中且規(guī)模小

　　招股書數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年上半年（下稱報(bào)告期），合能控股業(yè)務(wù)收入分別為55.83億元、40.22億元、57.08億元以及15.69億元，毛利率分別為11.07億元、12.45億元、12.02億元以及5.01億元，對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)分別為2.31億元、6.84億元、5.27億元及1.41億元。

　　對(duì)比行業(yè)頭部房企來看，合能控股規(guī)模并不大。

　　同時(shí)，從招股書中可以看到，該公司業(yè)務(wù)專注在中國(guó)西南地區(qū)、西北地區(qū)及華中地區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)主要集中在中國(guó)的10個(gè)城市。截至2021年8月31日，合能控股的附屬公司、合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司有63個(gè)項(xiàng)目處于不同的開發(fā)階段，其中33個(gè)位于成都及西安。

　　具體來看，該公司在成都及西安的開發(fā)中物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)占的已規(guī)劃建筑面積約為158.66萬平方米，占公司開發(fā)中物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目已規(guī)劃總建筑面積的53.9%。另外，合能控股在成都及西安的未來開發(fā)的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)占的建筑面積約為25.05萬平方米，占公司未來開發(fā)的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)占總建筑面積的40.4%。

　　從數(shù)據(jù)上可以看出，合能控股的業(yè)務(wù)及前景高度依賴成都及西安的物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)，區(qū)域布局相當(dāng)集中。

　　合能控股報(bào)告期內(nèi)綜合收益情況

　　數(shù)據(jù)來源：公司招股書

　　融資問題突出

　　查閱合能控股招股書，《投資時(shí)報(bào)》研究員發(fā)現(xiàn)，報(bào)告期內(nèi)，合能控股的資本負(fù)債比率分別為636.8%、290.8%、237.3%和163.7%。比重雖然一直在下降，但是基數(shù)較大，負(fù)債金額仍較高，償債壓力較大。

　　值得注意的是，2018年、2019年和2020年，合能控股的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額19.57億元、-15.5億元和-11.01億元，在后兩年甚至出現(xiàn)負(fù)值。截至今年六月底，合能控股仍有68.86億元銀行及其他借款，其中43.59億元將于一年內(nèi)到期，占比達(dá)63.3%。另外，由信托融資提供商及其他金融合作伙伴提供的信托融資及其他融資安排中，也還有41.53億元尚未償還。

　　事實(shí)上，合能控股此次赴港股上市的一大動(dòng)因也是為了解決資金問題。

　　招股書中透露，此次上市融資，募集資金將用于發(fā)展投資，尤其是要進(jìn)行公司早期收購的四個(gè)地塊的施工活動(dòng)。其中有兩塊位于長(zhǎng)沙，其余兩塊分別位于成都和重慶，最早的是在2015年11月簽訂成都珍寶錦城地塊土地出讓合同，最晚的是在2020年11月簽訂長(zhǎng)沙楓丹宸悅土地出讓合同。

　　從2015年拿到地塊算起，至今已有6年時(shí)間項(xiàng)目仍未開展，這或從側(cè)面說明合能控股的經(jīng)營(yíng)緊張程度。

　　并且，房地產(chǎn)開發(fā)商融資條件也在發(fā)生變化。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委頒布并自2019年7月9日起施行的《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的外債只能用于償還下一年度到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

　　合能控股就此問題在招股書中表示，未來公司可能無法靈活獲得外部資金資源。