在房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求持續(xù)得到滿足的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解工作也迎來(lái)新的政策護(hù)航。人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合出臺(tái)通知，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù)。

　　通知主要圍繞六方面內(nèi)容展開(kāi)，包括：穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度、積極提供并購(gòu)融資顧問(wèn)服務(wù)、提高并購(gòu)服務(wù)效率、做好風(fēng)險(xiǎn)管理，以及建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制。

　　并購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)重要的風(fēng)險(xiǎn)化解手段之一。記者了解到，該通知的一大看點(diǎn)就是，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)一些出險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。值得注意的是，被兼并收購(gòu)的對(duì)象應(yīng)為項(xiàng)目而非企業(yè)股權(quán)。

　　支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)?fù)苿?dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解

　　通知強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，穩(wěn)妥有序地開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)。重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)一些出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　一位接近監(jiān)管人士對(duì)記者表示，這其中有若干方面值得注意：兼并收購(gòu)的主體是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，包括大型民營(yíng)、國(guó)企和央企等。被兼并收購(gòu)的對(duì)象為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而非過(guò)去大家所熟悉的企業(yè)股權(quán)。通過(guò)兼并收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以促使一些經(jīng)營(yíng)不善，且尚未瀕臨破產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)“瘦身”、防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

　　該人士還表示，此前一些銀行有意向?yàn)槭召?gòu)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)發(fā)放并購(gòu)貸款，但因具體操作細(xì)則、監(jiān)管方向和要求等方面尚未明確，在具體實(shí)施落地過(guò)程中有所顧慮。而本次通知出臺(tái)的一大目的就是為了打消市場(chǎng)的這種顧慮。

　　相關(guān)工作已在積極部署與推進(jìn)當(dāng)中。據(jù)悉，央行與國(guó)資委已于近期召開(kāi)會(huì)議，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)主體基于市場(chǎng)化的原則做好項(xiàng)目并購(gòu)工作。此外，央行與銀保監(jiān)會(huì)也在近期就穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)召開(kāi)會(huì)議，部分主要銀行參加會(huì)議。會(huì)議還要求，對(duì)于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)，銀行不要盲目抽貸斷貸。

　　明明債券研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)展到信用重構(gòu)的關(guān)鍵階段，一部分公司需要實(shí)質(zhì)去杠桿，少數(shù)公司需要變賣(mài)資產(chǎn)，甚至債務(wù)重組。但是可以預(yù)期的是，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，金融政策也會(huì)注重逆周期調(diào)節(jié)。在債務(wù)出清后，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　債券融資回暖“活水” 為行業(yè)注入信心

　　債券融資是房地產(chǎn)行業(yè)“補(bǔ)血”和化解風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。通知要求，加大債券融資支持力度，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

　　為了配合發(fā)債融資，通知一方面鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購(gòu)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率；另一方面，鼓勵(lì)其投資并購(gòu)債券、并購(gòu)票據(jù)等債務(wù)融資工具。

　　實(shí)際上，債券市場(chǎng)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的收購(gòu)，已先行一步。12月10日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)。

　　據(jù)參會(huì)人士透露，交易商協(xié)會(huì)將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長(zhǎng)期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口，以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的收購(gòu)，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　多重利好信號(hào)釋放的背景下，房企債券融資步調(diào)明顯加快。12月以來(lái)，碧桂園、重慶龍湖等多家房地產(chǎn)企業(yè)宣布啟動(dòng)發(fā)行中期票據(jù)、供應(yīng)鏈ABS等。12月8日，招商蛇口在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)并購(gòu)票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

　　一系列融資活動(dòng)陸續(xù)落地，不僅為房企補(bǔ)充“活水”，也為房地產(chǎn)行業(yè)注入了信心。“近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際有所調(diào)整，整體以穩(wěn)為主。在政策的支撐下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)和融資、一二級(jí)市場(chǎng)都現(xiàn)出邊際改善，包括銷(xiāo)售降幅趨緩、按揭貸款增速企穩(wěn)、銀行間和交易所產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)行、二級(jí)利差階段性有反彈。”中金公司固定收益研究團(tuán)隊(duì)表示。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著政策回暖，金融市場(chǎng)將繼續(xù)為優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司提供融資渠道，滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。

　　提高并購(gòu)服務(wù)效率按穿透原則評(píng)估合規(guī)性

　　在并購(gòu)融資顧問(wèn)服務(wù)方面，通知鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮客戶和網(wǎng)絡(luò)的渠道優(yōu)勢(shì)，整合信貸、投行、金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)資源，提供融資顧問(wèn)服務(wù)，加強(qiáng)與證券公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)的合作，匹配并購(gòu)雙方的需求，提升并購(gòu)成功率。

　　為提高并購(gòu)服務(wù)效率，通知還要求，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的審批流程，提升全流程的服務(wù)效率；對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，可以提前啟動(dòng)盡職調(diào)查、信貸審查；配合并購(gòu)雙方推動(dòng)地方政府優(yōu)化被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金管理，加快權(quán)證辦理等支持措施，從而為并購(gòu)融資營(yíng)造良好環(huán)境。

　　此外，通知強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要做好風(fēng)險(xiǎn)管理。要求金融機(jī)構(gòu)按照穿透原則評(píng)估項(xiàng)目的合規(guī)性，同時(shí)要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的監(jiān)管要求。加強(qiáng)并購(gòu)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金的用途監(jiān)控。

　　通知還表示，建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要建立重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的報(bào)告制度，按月向人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)報(bào)告開(kāi)展并購(gòu)金融服務(wù)的情況、存在的問(wèn)題和建議，積極配合并購(gòu)雙方披露項(xiàng)目并購(gòu)和金融支持的信息等。