12月6日，中央政治局召開會議分析研究2022年經(jīng)濟工作，強調(diào)明年經(jīng)濟工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進，并將“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”作為焦點。國家層面的高度重視讓更多投資人再度將目光投向了房地產(chǎn)行業(yè)，而代建這一細分賽道作為地產(chǎn)圈的“白馬”迎政策東風(fēng)，也將在2022年獲得長足發(fā)展。

　　代建萬億市場進入變現(xiàn)期

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為“定調(diào)會”的焦點，證明了國家層面對于該行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的高度重視和決心。從會議內(nèi)容以及近來金融政策來看，下一年度地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境相較本年度將有所好轉(zhuǎn)。但長遠分析，“房住不炒”仍將是房地產(chǎn)行業(yè)下一步工作計劃的重點內(nèi)容。

　　在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步趨于穩(wěn)定的背景下，以往“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”的模式已經(jīng)不再適用，房地產(chǎn)市場正逐步向“輕量化”轉(zhuǎn)變。此次，“定調(diào)會”所提出的“促進房地產(chǎn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”也將進一步加速該過程。受此影響，作為地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的輕資產(chǎn)賽道，以“管理輸出”為主要經(jīng)營模式的代建行業(yè)將迎來發(fā)展高峰。

　　事實上，代建行業(yè)發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)得到了行業(yè)內(nèi)公認。據(jù)CRIC研究中心不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2020年7月，已布局代建業(yè)務(wù)的品牌房企超過了30家。

　　中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》顯示，2010年至2020年，我國房地產(chǎn)代建市場新簽合約項目數(shù)量及建筑面積的復(fù)合年增長率均超過24%。2015年至2019年間，我國代建行業(yè)總收入從27億元增至91億元，復(fù)合年增速達34.9%。

　　當(dāng)前，歐美發(fā)達國家的市場滲透率多為20-30%，而我國2021年代建行業(yè)滲透率僅在4.8%左右。據(jù)中指研究院預(yù)測，到2025年，我國代建市場規(guī)模的滲透率將達到14.3%，代建項目銷售額將超2萬億元，代建合同收入近千億，存在廣闊的市場空間。

　　我國代建行業(yè)雖處發(fā)展初級階段，但行業(yè)馬太效應(yīng)已初步顯現(xiàn)，頭部代建企業(yè)優(yōu)勢顯著。中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，國內(nèi)前五大代建企業(yè)的占據(jù)了約60%的市場份額(按新簽合約建筑面積計)。

　　作為代建頭部企業(yè)，中原建業(yè)與綠城管理已經(jīng)先后登陸港交所，兩家企業(yè)所披露的財報數(shù)據(jù)也清晰展示了代建行業(yè)的強大發(fā)展?jié)摿?。?a data-code="09982" data-market="116" target="_blank" web="1">中原建業(yè)中報數(shù)據(jù)為例，2021年上半年，中原建業(yè)收入6.35億元人民幣，同比增長32%；凈利潤3.62億元，同比增長20%，凈利潤率為57.1%，連續(xù)四年保持在近60%的高水平。

　　在本年度地產(chǎn)行業(yè)整體收縮的大背景下，代建行業(yè)再度展現(xiàn)了強勁動力。中原建業(yè)前10月業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，至10月30日，中原建業(yè)年內(nèi)新簽約76個代建項目，同比增長16.9%，新增合約建筑面積880.53萬平方米，同比增長27.1%，新增合約建筑面積已超過2020年全年。

　　整體來看，國內(nèi)代建行業(yè)發(fā)展空間十分廣闊，已經(jīng)進入潛力變現(xiàn)期，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)細分領(lǐng)域中又一萬億市場。此次，受中央調(diào)控政策影響，代建行業(yè)發(fā)展也將再次加速，值得期待。

　　迎政策紅利，縣域經(jīng)濟成地產(chǎn)熱詞

　　受益近期金融政策放寬，房地產(chǎn)行業(yè)已走出“至暗時刻”，但本輪“錢荒”所造成的影響仍將持續(xù)一段時間。在此背景下，房地產(chǎn)市場“下沉”已成定局，往常備受房企關(guān)注的“一、二線城市”城市因開發(fā)周期長、投入高及“房住不炒”等因素將不再受寵，市場關(guān)注度將向“縣域經(jīng)濟”轉(zhuǎn)移，三線以下及縣級城市等下沉市場將迎來地產(chǎn)開發(fā)高峰。

　　縣域作為我國社會治理和經(jīng)濟發(fā)展的基本單元，在我國的國民經(jīng)濟發(fā)展中扮演著重要的作用。2021年中央一號文件全文共出現(xiàn)“縣域”一詞11次，在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下，我國縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)出發(fā)展地位更具可重塑性、市場需求更具可挖掘性、供給質(zhì)量更具可提升性、發(fā)展動能更具可培育性等特征。加快城市建設(shè)則是推進“縣域經(jīng)濟”、加速“雙循環(huán)”的重要手段和先決條件。

　　雖然三四線城市開發(fā)火熱似成定局，但開發(fā)資金的問題仍亟待解決。以往規(guī)模以上房企多將關(guān)注放在大中型城市的地塊爭奪上，三線以下城市土地多由當(dāng)?shù)刂行⌒头科笏?。而中小型房企由于體量問題，在剛剛經(jīng)歷過“至暗時刻”打擊之后，現(xiàn)金政策多以收縮為主，也進一步導(dǎo)致開發(fā)能力受限。對此，手中握有土地且現(xiàn)金流收緊的中小型房企想要分一杯羹，委托品牌房企代建成為了其最優(yōu)選。

　　換言之，縣域經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展必將帶動代建行業(yè)的長期繁榮。

　　目前，代建行業(yè)大致可分為兩類典型，一類以綠城管理為范例，主要錨向大中型城市；另一類以中原建業(yè)為代表，業(yè)務(wù)集中于三、四線城市，布局下沉市場。

　　在發(fā)展中，中原建業(yè)依托其“大中原戰(zhàn)略”，以鄭州為核心周邊半徑500km的大中原區(qū)域中小城市進行逐步擴張，恰好契合了縣域經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。事實上，“大中原戰(zhàn)略”正是源自其對于縣域市場加速發(fā)展的預(yù)判。大中原區(qū)域覆蓋了包括河南在內(nèi)的8個省，集中了4.3億人口，GDP占全國的1/4，具有人口密度大、經(jīng)濟增長快、城鎮(zhèn)化率水平低，發(fā)展不平衡的特點，增長潛力大，預(yù)計將成為未來中國經(jīng)濟重要的增長驅(qū)動力。

　　基于多年項目開發(fā)積淀，中原建業(yè)對于三四線及縣域城市的項目開發(fā)已經(jīng)形成了獨有的方法論，能夠在高質(zhì)量、快速度完成建設(shè)任務(wù)的同時，保障利潤率，甚至獲得了“萬元以下”市場王者的稱號。

　　近期，中原建業(yè)接連獲頒“新上市企業(yè)2021”“杰出上市公司大獎2021”等多項大獎，彰示了媒體、業(yè)界對中原建業(yè)未來發(fā)展的看好。伴隨“縣域經(jīng)濟”概念的持續(xù)走熱，在下一年度的工作中，中原建業(yè)憑借對于縣域項目開發(fā)的經(jīng)驗，將進一步拉開與其他代建企業(yè)的差距。