來源：微信公眾號“中國新聞周刊”

　　95后“北漂”石藝打包完全部行李，連一輛小型貨拉拉面包車都沒裝滿。最近這次“過渡性”租房，她選在了朝陽區(qū)保障性租賃住房項目“七彩家園”，只住了八天，還沒來得及添置更多家用，也還沒遇到合同中寫的“緊急征用”情況。

　　今年11月初入住時，石藝就注意到《七彩家園項目知情同意書》上的特別提示：該項目房屋建設初期為朝陽區(qū)疫情集中隔離觀察用房，如遇疫情、不可抗力等因素，該項目可能會被緊急征用，乙方租戶所租住房如遇該類情況，應無條件配合騰退。

　　面對未來居住的不確定性，石藝并不慌張。“對我這樣的北漂來說，房子只是落腳睡覺的地方，之前也經(jīng)常換，真遇被緊急征用的情況，再找新房就好。”石藝住進保租房，本身也是應急之舉。

　　七彩家園位于北京市東五環(huán)外，遠離鬧市，位置偏僻，白天格外安靜，不時有飛機從頭頂飛過。從這到距離最近的地鐵站還有至少8公里，再向東不遠，就是知名的外來務工人員聚集地皮村。

　　金盞七彩家園建設于2022年，完成“隔離點”使命后，今年9月27日，被認定為“保障性租賃住房”正式對外出租。

　　“七彩家園建立之初便規(guī)劃建設為平急兩用設施。”朝陽區(qū)住建委相關(guān)負責人曾在媒體上介紹說，“急時”可迅速轉(zhuǎn)換為應急場所，增強城市應對重大公共突發(fā)事件的能力，“平時”可作為租賃型住房，緩解新市民、青年人住房困難。

　　不只是北京，今年浙江等地也對防疫隔離點、健康驛站等閑置資源進行再利用，打造“平急兩用”保租房模式。

　　“平急兩用是‘三大工程’之一，保租房是保障房體系中的重頭戲，只是在一些地方，各種條件剛好合適的情況下，二者存在交集。但隔離點改保租房存在客觀限制，改建納保的占比注定不高，這類項目的示范性意義更明顯。”58安居客研究院院長張波對《中國新聞周刊》說。

北京市朝陽區(qū)，七彩家園的內(nèi)部道路。本版攝影/本刊記者 李明子北京市朝陽區(qū)，七彩家園的內(nèi)部道路。本版攝影/本刊記者 李明子
　　北漂的中轉(zhuǎn)站

　　住進七彩家園前，石藝已經(jīng)搬了三次家，她來到北京也不過一年多時間。

　　“我要租一個便宜房子過渡。”石藝訴求明確。她上一個房子租在東四環(huán)邊的高樓層小區(qū)，因和好友小林做電商生意，經(jīng)常收發(fā)貨，需要合租一處有電梯的住所，那里還靠近中央美術(shù)學院，方便石藝備考研究生。

　　最大的問題是，“城里的房子”對一個今年剛本科畢業(yè)的學生來說還是太貴了。

　　小林刷“小紅書”時看到了房屋轉(zhuǎn)租信息，“18平方米獨衛(wèi)單人間，可拎包入住”，便順手轉(zhuǎn)發(fā)給石藝。照片中，房間里的床、沙發(fā)、衣帽柜、電視、空調(diào)一應俱全。石藝馬上和“二房東”阿瑜約時間看房，談了不到10分鐘，拍板決定，馬上搬家。

　　“這里的配置能滿足最基本的生活所需，不需要額外添置家用。”頻繁搬家讓石藝不得不開始極簡生活，不實用的鍋碗瓢盆和自行車在一次次搬家中被舍棄。

　　“以我們現(xiàn)在的條件還不能滿足那種對家的渴望。”七彩家園的青年公寓讓石藝格外滿意，房間還配置了衣物晾曬架和小米電視。一個人在“家”時，石藝會把電視打開放聲音，就像中學時放學回家一樣，熟悉的感覺讓她安心。

　　七彩家園的南側(cè)正門和西側(cè)小門都有安保人員看守，從大門步行5分鐘就到了石藝租住的G組團。組團由兩排六棟樓組成，樓宇之間由連廊貫通，樓棟內(nèi)部由一條走廊串聯(lián)南北兩側(cè)房間，整體結(jié)構(gòu)如魚骨，排列有序。

　　“每個房間是一個單獨的集裝箱，私密性很好，就是不隔音。”石藝說。白天每隔幾分鐘就能聽到飛機從頭頂飛過，晚上能聽到鄰居挪椅子的聲音和放屁聲。走廊有人走過時，整個房間都有明顯震感。空調(diào)外機有規(guī)律地震動時，房間就會有一陣低頻轟隆聲，像是地下開過一列火車。

　　從空中俯瞰，這樣的組團至少有9個，編號A、B、C、E、F、G、H、K、L，從東到西，屋頂被涂成紅橙黃白綠藍，七彩家園由此得名。小區(qū)嚴謹?shù)呐挪寂c管理讓石藝感到新奇，她在住進園區(qū)后，自己檢索房屋信息才得知，這里曾是新冠隔離點。

　　據(jù)石藝說，“二房東”阿瑜剛滿18歲，已經(jīng)北漂多年。阿瑜將房子轉(zhuǎn)租給她前一天剛和園區(qū)物業(yè)簽約，因工作變動，不得不馬上搬走，一天都沒在七彩家園住過。阿瑜轉(zhuǎn)租是為止損，沒有多收一分租金，但也沒告知她房屋此前的用途。

　　“00后”任威隨工作變動就近找到了七彩家園，10月底搬進新家沒多久，他又換了份工作。按他簽約時的優(yōu)惠政策，如果押一付一，簽約一年多贈送一個月租期，如果押一付三，簽約一年多贈送兩個月。考慮再三，任威還是只簽了半年租約，“我都不知道再過半年自己會在哪里”。

　　房租中介老吳是最早入住保租房的租客之一。據(jù)他介紹，目前房源為物業(yè)直租，租戶直接和北京市朝陽區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司簽約，線下簽合同，線上App付款。房租1200元/月，免收中介和管理費。目前申請入住無限制條件，只規(guī)定每間房居住不超過2人。

　　十月的周末最忙時，老吳一天要帶看十幾波，看房都要提前約。“朝南的房間早被搶沒了。”老吳每租出一間房，按照簽約時長不同，可從項目公司處收取300~600元不等的勞務費。他也將自己朝南的房間讓給租客，搬到了陰面，還買了張電熱毯，“住集裝箱總比群租或住暗間強多了”。

　　度過今年冬天，老吳可能也要搬走。北漂兩年多，老吳一直跟著租房項目搬家。石藝也很快離開了這一片“集裝箱”，每次進城辦事都要坐一個多小時公交，不堪奔波，她很快又搬到了地鐵站附近。

　　官方消息披露，截至11月底，已有500余人在七彩家園安家。老吳接觸的房客大多是20歲左右的年輕打工者，和他差不多歲數(shù)的中年租客并不多。他手上已經(jīng)完成簽約的60多人中，男女比例大約在2：1。“A組團不對外，主要給園區(qū)工作人員居住、辦公使用，目前只有G、K兩個組團對外出租。”老吳介紹說。

　　另據(jù)《朝陽報》消息，根據(jù)保租房的運營標準，項目運營方北京市朝陽區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司（下文簡稱“朝開公司”）將8個組團按照每個組團500間配置，其中5個組團用于長租，為朝陽的新市民、青年人以及城市運維人員、企業(yè)客戶提供服務，2個組團用于月租群體，1個組團預留朝陽區(qū)突發(fā)事件應急備用。

　　為增加環(huán)境宜居性，除配備自動販賣機、直飲水機、充電樁等設施，朝開公司很快增開了便利超市，籌建中的理發(fā)店和咖啡廳也在如期推進。

七彩家園的單間面積18平方米，帶獨立衛(wèi)生間，房內(nèi)配備有沙發(fā)、床、空調(diào)、衣柜、電視等基本家具家電。七彩家園的單間面積18平方米，帶獨立衛(wèi)生間，房內(nèi)配備有沙發(fā)、床、空調(diào)、衣柜、電視等基本家具家電。
　　不是所有方艙都能改為保障房

　　“方艙隔離點或健康驛站本就具備一定居住功能，經(jīng)過適當改建、符合標準后，納入保租房，比新建更節(jié)約成本，不失為一種集約化使用現(xiàn)有資源的模式。”張波分析說。

　　不只是北京，今年1月，濟南高新區(qū)將隔離方艙改造升級為“技能人才公寓”。針對高新東區(qū)等特色園區(qū)高端制造企業(yè)集中情況和園區(qū)企業(yè)員工周轉(zhuǎn)性住宿緊張問題，保障“平急轉(zhuǎn)換”。

　　溫州市在對既往健康驛站進行排查后，也將條件較好、配套較完善的健康驛站改造為保租房。據(jù)統(tǒng)計，目前溫州市已建設籌集“平急兩用”保租房13處，房源8742套（間），可惠及新市民、青年人2.6萬人。

　　“為確保資產(chǎn)發(fā)揮最大的社會效益，溫州市在‘平急兩用’項目設計階段即考慮雙重功能。”溫州市住房和城鄉(xiāng)建設局相關(guān)負責人曾在媒體上介紹，《健康驛站設計統(tǒng)一技術(shù)措施》中詳細列出了功能設置、平疫轉(zhuǎn)換、安全標準和配套設施等相關(guān)要求。

　　溫州市樂清市城東街道的保障性租賃住房項目（一期），其建成初期也曾作為疫情防控健康驛站使用，現(xiàn)按照保租房標準進行改造，用于樂清市人才租賃住房和新居民租賃用房使用。據(jù)《樂清日報》消息，該項目預計于明年4月改造完成，屆時將提供1100套保障性租賃住房。房間內(nèi)配套齊全，可實現(xiàn)拎包入住，同時，小區(qū)還將配備食堂、健身房、兒童樂園等配套設施。

　　“方艙隔離點這類建筑是一種特殊‘住房’，具有建造成本較低、居住便捷性強等優(yōu)勢。”易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進對《中國新聞周刊》分析說，但從功能屬性角度嚴格來看，把醫(yī)療用房改為居住用房，改造政策能否給到位，后續(xù)配套建設、住房政策能否跟上，都會影響最終租住效果。

　　在改建方面，溫州市健康驛站在規(guī)劃階段就考慮到后續(xù)改建問題。原本的“三區(qū)兩通道”設計滿足了防疫要求，而公共空間按大開間布局，采用輕質(zhì)隔斷材料，交通疏散與房間尺寸、電梯尺寸等均按高標準設置，方便改造為不同功能。同時，房屋預留了安裝燃氣設備、分戶電表水表的位置，并設置相應的智能管理系統(tǒng)，方便在不同模式下進行調(diào)整轉(zhuǎn)換。

　　在配套建設方面，北京七彩家園項目運營方朝開公司經(jīng)理齊天磊在媒體上介紹，該公司曾針對不同客戶群體進行問卷調(diào)查，最終“針對很多年輕人不做飯的現(xiàn)狀以及園區(qū)距離地鐵站較遠、通勤不便、生活設施不齊備等問題”，逐一進行解決。

　　七彩家園A2餐廳供應一日三餐，早餐基本上7元左右，午餐、晚餐“一葷一素”售價15元。除正餐供應，餐廳還增加了安徽板面、麻辣燙等特色小吃。

　　針對上班族通勤不便的問題，朝開公司開通了通勤接駁車，每天早晚定點從七彩家園接送住戶到就近地鐵站。據(jù)朝開公司公開介紹，七彩家園還將增設快遞站、外賣柜等配套設施，以及書店等活動交流空間。

　　“從全國來看，方艙隔離點成功改建為保租房的可能性仍比較小。”張波分析說，因防疫要求，隔離點一般遠離人口密集區(qū)域，大多交通不便，與“安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區(qū)等區(qū)域，引導產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動”的政策建議相悖；反之，如果隔離點交通便利、土地價值高，直接改為保租房項目并不是最佳選擇，重新出讓到商品房市場會更劃算。

　　“部分方艙或隔離點并非永久性建筑，不適合改做長期居住項目，但又不到拆除報廢的階段，如改建為保租房，關(guān)鍵是要明確項目可匹配的保障人群，繼而有針對性地進行改建。”張波說。

　　此外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，將處于閑置狀態(tài)的隔離點改建為保租房仍是一種正在被探索的新模式，對這類房屋的質(zhì)量調(diào)研評估、改造維護和定價出租等方面的細則，還有待加強。

濟南高新區(qū)“技能人才公寓”引來住戶。（視頻截圖）濟南高新區(qū)“技能人才公寓”引來住戶。（視頻截圖）
　　探索“非居改保”之路

　　在北京公布的第七批保租房項目中，除備受關(guān)注的金盞七彩家園，還有6個項目是通過存量改建而來，多集中于朝陽區(qū)。據(jù)媒體報道，到今年年底，朝陽區(qū)將建設籌集保障性租賃住房15000套（間）、安置房600套，竣工各類保障性住房12000套（間）。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站公開披露的數(shù)據(jù)顯示，自2022年5月北京市發(fā)布首批《關(guān)于保障性租賃住房項目認定情況的公示》以來，截至2023年9月27日，北京市籌集保租房項目達75個，可提供約11.19萬套（間）房源。

　　不只是北京，今年全國各地保租房籌集建設進度都在不斷加快。9 月 12 日，住房和城鄉(xiāng)建設部表示，2023年全國籌集建設保租房204萬套（間），任務目前已完成72%。各地近兩年來共已建設籌集保租房508萬套（間），完成投資超過 5200 億元，可解決近 1500 萬新市民、青年人的住房困難。

　　但按照“十四五”期間全國計劃籌建保租房約 900萬套估算，當前較目標仍有約400萬套缺口。除了新建之外，住建部計劃，未來將繼續(xù)鼓勵利用閑置商業(yè)辦公樓等建設保租房，多措并舉擴大保租房供給。

　　將這些非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，即常說的“非居改保”。在2021年《國務院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》出臺后，上海、長沙、海南、北京、深圳、漳州、廈門等省市陸續(xù)出臺了存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見或通知，給出了“非居改保”的政策支持。

　　“主要因為現(xiàn)在非居住類房源多，且空置率高。”張波舉例說，資質(zhì)稍差的乙級、丙級辦公樓很難出租，廠房大量閑置。“消化過剩，盤活存量”，通過對“老房子”進行系統(tǒng)改造升級，改善空間屬性，“既拓展了保租房存量納保渠道，又提升了資產(chǎn)使用效率”。


　　今年7月1日，深圳首個“非居改保”項目在南山區(qū)正式投入運營。改造項目前身是水務南山大樓辦公樓，用時9個月改造完成，周邊交通便捷、10分鐘可到達南山科技園、軟件園片區(qū)。投運后，可提供有204套房源，戶型均為一室一廳的單間，面積在35~56m2。

　　據(jù)官方介紹，該項目為深圳環(huán)境水務集團主動探索，通過公開招標投標，攜手萬科長租公寓品牌“泊寓”，將辦公樓改造為保租房。環(huán)水集團快速響應深圳市推進“非居改保”的工作部署，從可行性研究、立項到?jīng)Q策開工僅用了3個月時間，另外，泊寓團隊提供全流程籌建及運營服務。

　　圍繞“青年人才”居住和社交需求，該項目在戶型設計上采用了極致收納空間和智能家居模塊，在服務保障上，提供24小時專業(yè)物管、專屬管家服務、全年社群活動以及線上線下生活增值服務，公共區(qū)域設置了共享書吧、多功能影音、健身房等配套功能區(qū)。

　　根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，深圳2020年常住人口達到1756.01萬人，與2010年“六普”數(shù)據(jù)（1042.40萬人）相比，增長68.46%，年均增長5.35%，是全國增速最高的城市之一。

　　值得關(guān)注的是，深圳市15~59歲人口占比達到79.53%。這一人群比重雖然較“六普”時有所下降，但仍然比全國高16.18個百分點。深圳明人口依然“年輕”，還處于旺盛的“人口紅利”期。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在《深圳“非居改保”的現(xiàn)實需要與困境突破》一文中指出，“過去承擔著深圳近70%實際管理人口的城中村，很難再成為新增人口安居的理想選擇。面臨高房價，95后、00后的年輕人和新市民更需要體面的、體驗感好的、低成本的租賃住房作為扎根深圳的第一站，甚至長期居住選擇。這就是深圳要大力發(fā)展保障性租賃住房的邏輯起點”。


　　然而，現(xiàn)實中“非居改保”遠沒有想象的那么容易?！秶鴦赵恨k公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中，對“非居改保”設置了一系列前提條件，要求在“符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下”，才允許改建。

　　“執(zhí)行過程中，從審批、驗收到運營各個環(huán)節(jié)都面臨諸多細節(jié)難題。”張波舉例說，將非住宅改為住宅本身就面臨幾十道審批手續(xù)，例如將辦公區(qū)改建為多個具有獨立衛(wèi)浴的單間，每一處改動都必須審批，很多城市的“非居改保”項目把章蓋齊就要一兩年時間。

　　現(xiàn)在來看，從中央到多個地方城市，“非居改保”的扶持政策已經(jīng)就位，“盤活存量來增加保租房供應是大趨勢，但各地原本的非居占比就存在較大差異，執(zhí)行過程也將面臨不同難題”。張波分析，“非居改保”的推進，一方面與城市行政效率密切相關(guān)，另一方面，從既有案例來看，“國有企事業(yè)單位主導存量用地開發(fā)結(jié)合民營企業(yè)運營的模式會更有助于推動非居改保順利進行”。

責任編輯：張迪