隨著中央進(jìn)一步定調(diào)，強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，支持剛性和改善性住房需，資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的預(yù)期正在進(jìn)一步改善。

　　7月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，以及7月29日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，都做出重要部署。中央政治局會(huì)議將穩(wěn)住房地產(chǎn)放在房住不炒之前，強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)地產(chǎn)的重要性。而國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步提出支持剛性和改善性住房需求。

　　在政策頻頻發(fā)力的同時(shí)，地產(chǎn)鏈需求端的復(fù)蘇仍需時(shí)間，7月份重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度較6月仍然有所下滑。多位市場(chǎng)研究者預(yù)計(jì)，三季度房地產(chǎn)相關(guān)政策會(huì)進(jìn)一步寬松，若能及時(shí)有力解決停貸和融資問(wèn)題，推動(dòng)地產(chǎn)銷售回暖，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈將迎來(lái)進(jìn)一步修復(fù)行情。

　　“穩(wěn)”字當(dāng)頭，壓實(shí)地方政府責(zé)任保交樓

　　近日來(lái)，中央政策層面對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策進(jìn)一步定調(diào)。

　　7月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

　　同日，銀保監(jiān)會(huì)表示，要穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)改革化險(xiǎn)工作，支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；配合防范化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決打擊非法金融活動(dòng)。

　　7月29日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署進(jìn)一步擴(kuò)需求舉措，推動(dòng)有效投資和增加消費(fèi)。會(huì)議指出，要貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院部署，按照疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全的要求，抓住當(dāng)前重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)，延續(xù)免征新能源汽車購(gòu)置稅政策。支持剛性和改善性住房需求。鼓勵(lì)地方對(duì)綠色智能家電等予以適度補(bǔ)貼。

　　中銀證券分析師陳浩武認(rèn)為，會(huì)議將穩(wěn)住房地產(chǎn)放在房住不炒之前，強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)地產(chǎn)的重要性。會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)壓實(shí)地方政策責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生，有利于化解爛尾樓斷貸擴(kuò)大產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，地方政府壓實(shí)責(zé)任或?qū)⒓铀偻９潜P的竣工交付。

　　天風(fēng)證券分析師韓笑認(rèn)為，相比4月政治局會(huì)議“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，本次會(huì)議新增“因城施策用足用好政策工具箱”，未來(lái)或不排除政策進(jìn)一步發(fā)力，如按揭額度支持，利率加速下行；非核心城市限購(gòu)限貸進(jìn)一步優(yōu)化；適度盤活二手房市場(chǎng)，穩(wěn)杠桿的前提下提振改善性需求等舉措。

　　今年以來(lái)，全國(guó)已有約220個(gè)省市放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策出臺(tái)頻次近600次，僅7月共有73個(gè)省市出臺(tái)超80條政策。但是從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，7月重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度較6月有所下滑，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月以來(lái)，重點(diǎn)50城商品住宅周度成交面積同比降幅均在30%左右，市場(chǎng)企穩(wěn)仍需時(shí)間。

　　價(jià)值風(fēng)格基金經(jīng)理?yè)肀У禺a(chǎn)

　　隨著政策的進(jìn)一步發(fā)力，下半年樓市寬松預(yù)期增強(qiáng)，投資機(jī)構(gòu)者對(duì)于地產(chǎn)板塊的關(guān)注度也明顯升高。梳理多家機(jī)構(gòu)基金經(jīng)理的觀點(diǎn)來(lái)看，相對(duì)成長(zhǎng)風(fēng)格投資者來(lái)說(shuō)，價(jià)值風(fēng)格基金經(jīng)理對(duì)于估值處于較低水平的地產(chǎn)更為看好。而多家基金公司表示，未來(lái)會(huì)兼顧穩(wěn)增長(zhǎng)和高景氣兩大主題投資，用均衡配置來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，短期主線偏向成長(zhǎng)，同時(shí)關(guān)注伴隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的順周期價(jià)值股投資機(jī)會(huì)。

　　ETF的投資動(dòng)向常被看作機(jī)構(gòu)資金的風(fēng)向標(biāo)。7月26日， A股房地產(chǎn)板塊大漲4.08%，位居各行業(yè)板塊榜首。房地產(chǎn)ETF基金(515060)上漲達(dá)3.89%。東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)ETF基金(515060)近期獲得資金持續(xù)布局，最新的總資產(chǎn)為5.77億元，較上一期2.48億元增加3.29億元，環(huán)比增幅達(dá)到132.39%，資金流入明顯。從其最新一期重倉(cāng)股情況來(lái)看，前十大重倉(cāng)股占比為47.41%，包含萬(wàn)科 A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、華僑城 A、新城控股、綠地控股等優(yōu)質(zhì)房企。

　　“現(xiàn)在地產(chǎn)板塊的核心矛盾是銷售能否回暖。” 國(guó)信證券分析師任鶴表示，雖然 2022 年初至4月地產(chǎn)板塊明顯跑贏大市，但在 429 政治局會(huì)議后回調(diào)明顯， 主要是地產(chǎn)股從“政策放松共識(shí)”階段，進(jìn)入“基本面分歧”階段，核心矛盾就是銷售能否回暖。

　　任鶴認(rèn)為，房地產(chǎn)回歸正常軌道，是當(dāng)前政府、企業(yè)、居民的共同利益所在，因此沒(méi)有必要對(duì)地產(chǎn)銷售有超過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)整體的擔(dān)憂，期待需求端創(chuàng)新政策的推出。最難熬的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，靜候三季度基本面修復(fù)。

　　華創(chuàng)證券研究團(tuán)隊(duì)王彬鵬判斷，后續(xù)地產(chǎn)投資、開(kāi)工、銷售單月同比持續(xù)改善將是大概率事件，當(dāng)前地產(chǎn)基本面拐點(diǎn)顯現(xiàn)，但當(dāng)前地產(chǎn)鏈需求端的復(fù)蘇仍需時(shí)間，繼續(xù)關(guān)注地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。目前按揭貸款中90%以上是首套房貸款，放款速度已經(jīng)達(dá)到2019年以來(lái)的最快。