這已經(jīng)是錦和商業(yè)第6次向A股發(fā)起沖擊了。2014年以來年年披露IPO招股書，2016年、2017年兩度“上會(huì)”被否，上市之路異?？部?。

　　而今卷土重來，運(yùn)營物業(yè)存在瑕疵，業(yè)績(jī)嚴(yán)重依賴關(guān)聯(lián)公司，流動(dòng)性壓力較大，股權(quán)轉(zhuǎn)讓迷局，二股東平安等外部資本撤退等等，各種問題均沒有得到解決，錦和商業(yè)上市之路勝算幾何？

　　流動(dòng)性壓力持續(xù)

　　8月16日，上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司（簡(jiǎn)稱“錦和商業(yè)”）再度披露IPO招股書，擬登陸上交所募資8.28億元，主要用于償還銀行貸款并補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　作為一家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商，截至2019年6月底，公司承租運(yùn)營的項(xiàng)目共24個(gè)，可供出租的物業(yè)面積約53萬平方米，參股運(yùn)營項(xiàng)目2個(gè)，受托運(yùn)營項(xiàng)目2個(gè)。

　　2016年-2018年，錦和商業(yè)營業(yè)收入分別為5.30億元、6.44億元、8.00億元，歸屬凈利潤分別為1.00億元、1.18億元、1.77億元，2019年上半年，營業(yè)收入和歸屬凈利潤分別為4.07億元、7821.17萬元。

　　公司的商業(yè)模式很簡(jiǎn)單，把寫字樓或是舊廠房租下來，改造成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，租給企業(yè)辦公。

 

公司旗下最大的項(xiàng)目——越界創(chuàng)意園，原為上海金星電視機(jī)總廠，地處上海市徐匯區(qū)田林地區(qū)。公司將老廠區(qū)打造為8.2萬平米的創(chuàng)意空間，2008年5月開始對(duì)外運(yùn)營。

　　2018年，公司為該項(xiàng)目向物業(yè)方支付租金3991.04萬元，但獲得的營業(yè)收入高達(dá)1.84億元、毛利潤高達(dá)1.08億元。

　　只是作為“二房東”的話，公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力何在？2017年11月，錦和商業(yè)二度“上會(huì)”，發(fā)審委就重點(diǎn)關(guān)注了定價(jià)合理性的問題。

　　不過，即便只是作為一個(gè)“二房東”，公司的流動(dòng)性壓力也非常大。

　　在所有的報(bào)告期末，公司流動(dòng)資產(chǎn)均遠(yuǎn)低于流動(dòng)負(fù)債。截至2019年6月底，公司流動(dòng)負(fù)債為4.95億元/其中銀行借款余額為1.66億元，營運(yùn)資金（營運(yùn)資金=流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）為-2.04億元。

　　所以，公司急著上市募資，計(jì)劃將其中的6.75億元，用于償還銀行貸款并補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　多處物業(yè)存在瑕疵

　　截至2019年6月，錦和商業(yè)已承租運(yùn)營的24個(gè)園區(qū)項(xiàng)目中，9個(gè)園區(qū)承租的建筑物所在土地為物業(yè)產(chǎn)權(quán)方以劃撥方式取得，16個(gè)園區(qū)（含部分園區(qū)的土地為物業(yè)產(chǎn)權(quán)方以劃撥方式取得）承租的建筑物所在的土地使用權(quán)實(shí)際使用情況與規(guī)劃用途不一致。

　　其中，截至目前，仍然有越界X2·創(chuàng)意空間、越界·康橋坊等項(xiàng)目未取得產(chǎn)權(quán)證書。

　　另外，公司部分項(xiàng)目所在物業(yè)，存在法律糾紛。

　　公司全資子公司蘇州創(chuàng)力（2007年2月成立）向蘇州金屬工藝廠租賃一處物業(yè)，打造為越界·X2創(chuàng)意街區(qū)。但是，該物業(yè)2008年3月起被上海市公安局因一起經(jīng)濟(jì)犯罪案件而查封。該查封狀態(tài)現(xiàn)在仍處于持續(xù)中，越界·X2創(chuàng)意街區(qū)目前也仍然在營業(yè)。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司多次因安全隱患受到有關(guān)部門的行政處罰。

　　2016年5月，上海徐匯市場(chǎng)監(jiān)督管理局因“使用未經(jīng)檢驗(yàn)的機(jī)械式停車設(shè)備”，對(duì)公司全資子公司上海錦能徐匯分公司進(jìn)行行政處罰；2017年6月，上海寶山市場(chǎng)監(jiān)督管理局因“使用未經(jīng)定期檢驗(yàn)的乘客電梯”，對(duì)公司全資子公司上海錦能進(jìn)行行政處罰。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司名下有7起訴訟，幾乎全部為租賃糾紛。其中，有3起發(fā)生在2019年上半年，均為租賃企業(yè)起訴公司及子公司，要求返還租賃意向金、保證金，賠償相關(guān)損失。

　　業(yè)務(wù)重度依賴關(guān)聯(lián)方

　　錦和商業(yè)前身錦和有限成立于2007年5月，廣電信息持股95%，虹美貿(mào)易持股5%。

　　廣電信息，正是原A股上市公司上海廣電信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司，2011年12月重大資產(chǎn)重組后更名為百視通，2015年吸收合并上海東方明珠(9.620, 0.01, 0.10%)（集團(tuán)）股份有限公司后更名為東方明珠（600637.SH）；虹美貿(mào)易同樣是國資背景，背后乃是徐匯區(qū)和虹梅街道。

　　2007年開始，經(jīng)過一系列增資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，廣電信息和虹美貿(mào)易完全退出，郁敏珺持股90%的錦和投資于2011年12月成功掌控錦和商業(yè)100%股權(quán)。

　　之后，公司實(shí)際控制人郁敏珺一邊通過并購重組擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)版圖，一邊對(duì)外融資儲(chǔ)備彈藥。

　　錦和系的園區(qū)運(yùn)營項(xiàng)目公司上海錦羽、上海錦翌、上海錦瑞、上海錦長(zhǎng)、和矩商務(wù)、蘇州創(chuàng)力注入到錦和商業(yè)。公司還對(duì)外收購了上海數(shù)娛、史坦舍、勁佳投資、上海力衡等項(xiàng)目公司。

　　2012年1月，錦和商業(yè)引入平安創(chuàng)新資本、華映資本等外部投資者，著手IPO事宜。

　　錦和商業(yè)的控股股東錦和投資，旗下有大量的商辦物業(yè)，出租給公司進(jìn)行文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營。

　　比如說，公司旗下最大的項(xiàng)目，越界創(chuàng)意園，該物業(yè)方廣電浦東，正是錦和投資的附屬公司。該項(xiàng)目獲得的營業(yè)收入占公司2成，毛利占公司三分之一——公司業(yè)績(jī)對(duì)關(guān)聯(lián)方存在重大依賴。

　　IPO屢戰(zhàn)屢敗平安撤資

　　這已經(jīng)是錦和商業(yè)第6次發(fā)起IPO沖擊了。

　　從2014年開始，公司每年都會(huì)向證監(jiān)會(huì)提交IPO招股書，不僅募集資金和募資項(xiàng)目年年調(diào)整，連保薦券商、律師事務(wù)所和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都換了好幾輪。

　　國信證券(13.780, -0.01, -0.07%)、華西證券(9.890, 0.05, 0.51%)、中信建投(19.120, 0.32, 1.70%)證券輪番上陣，律所聘請(qǐng)過德恒和國楓，資產(chǎn)評(píng)估先是銀信，后來換成眾華，只有立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所服務(wù)到現(xiàn)在。

 

2016年3月和2017年11月，公司兩次“上會(huì)”，均被否。其原因不外乎以下幾種：運(yùn)營物業(yè)存在瑕疵；廣電信息股權(quán)轉(zhuǎn)讓存疑；關(guān)聯(lián)交易頻繁；財(cái)務(wù)壓力大；高層人員變動(dòng)頻繁等。

　　因?yàn)镮PO屢戰(zhàn)屢敗，投資方也不等了，撤資。

　　2012年，平安創(chuàng)新資本斥資近億元獲得錦和商業(yè)10.56%的股份，成為公司二股東。2018年2月，平安創(chuàng)新資本將所持全部股份以1.74億元的對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓；在此之前，瑋弘投資、上海星憾等多名股東也轉(zhuǎn)讓股份退出。

　　引入投資及投資撤出過程中，錦和商業(yè)股份定價(jià)差距較大，曾引起媒體的廣泛關(guān)注。

　　2019年8月，錦和商業(yè)卷土重來，披露IPO招股書，上述問題都沒有解決的情況下，再度向上交所發(fā)起沖擊，能否如愿？